Пилевин не вытянет ПНК

Закрытие “ПНК-Рентал” может оказаться предвестником банкротства одной из ведущих компаний на рынке коммерческой недвижимости.

Ликвидируется закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости “ПНК-Рентал”, который по мнению участников финансового рынка был создан в 2020 году для “серых” капиталов какой-то крупной фигуры из-за ограниченной доступности зарубежных инструментов REIT (доверительное инвестиционное управление недвижимостью, Real Estate Investment Trust).

Реальные инвесторы называют фондовую недвижимость, управляющие ею компании, которым зачастую эта недвижимость и принадлежит, а также застройщиков (почти всегда входят в структуру УК) “законными жуликами” и “легальными пирамидами”.

Инвестор, вложивший средства в такой фонд, не может влиять на управляющую компанию, а может только надеяться на доход. При этом в большинстве случаев комиссия за управление недвижимостью, составляющей такие ПИФы, почти нулевая, а основной доход был от вторичной выгоды из-за увеличения оборотов девелоперских проектов управляющей компании и застройщика.

В принципе тоже самое происходит с “ПНК-Рентал”, которым управляет компания “А Класс Капитал”. Соучредителем этой компании является Дмитрий Пилевин, который в PNK group работает на разных руководящих должностях с 2011 года.

Дом “вверх дном”

Кстати, он попал в реестр ФНС дисквалифицированных лиц по части 5 статьи 14.25 КоАП РФ – повторное представление проверяющим органам недостоверных сведений.

Кроме того, компания “А Класс Капитал” занимается инвестиционной стратегией фонда и входит в структуру “ПНК-Рентал” вместе с УК “Индустриальная недвижимость”, которая непосредственно управляет объектами недвижимости фонда, а финансирует их строительство фонд “ПНК-Девелопмент”, также под управлением “А Класс Капитал”.

Такое “распределение обязанностей” позволяет “ПНК-Рентал” продавать паи инвестиционного фонда без нарушения закона и с этих инвестиций получать доход.

Сами инвесторы получали доход от арендной платы за недвижимость и изменения цены после её переоценки или продажи. Но, учитывая, что арендная плата была установлена на продолжительный срок неизменной, а инвесторов становилось всё больше и больше, то фонд “ПНК-Рентал” представлялся каким-то запутанным.

Так, у большинства ПИФов стоимость пая рассчитывается из стоимости чистых активов фонда разделённых на количество паёв, и доход инвестора в этом случае составляет сумму разницы стоимости пая при приобретении и при погашении. А в случае с фондом недвижимости паи составляют долю во входящих в фонд объектах.

Вообще ПИФы недвижимости на рынке REIT работают по-другому: инвесторы вкладывают определённые суммы в фонд коммерческой недвижимости, который на общую сумму строит или покупает объекты и сдаёт их в аренду. То есть эта недвижимость принадлежит фонду, а инвесторы получают доход от арендных платежей. Инвесторы, покупая пай, приобретают долю в объекте недвижимости под управлением компании.

К тому же управляющие компании размещают свои акции на бирже, как, например, в США, что даёт инвесторам дополнительный рычаг воздействия на их деятельность.

Но в “ПНК-Рентал” инвесторы не получали долю в каком-то объекте недвижимости, а имели соответствующую паю долю во всех объектах сразу, что уменьшает долю каждого пайщика при увеличении их количества. То есть инвесторы отдавали свои деньги в доверительное управление компании “А Класс Капитал”, которая передавала их УК “Индустриальная недвижимость”, а та в свою очередь через компанию “ПНК-Рентал” направляла их в объекты группы PNK.

При этом доход самого фонда состоял из комиссии от управления объектами недвижимости в размере 20% при превышении дохода инвестора более чем на 13%, то есть при доходе в 15% комиссия вычиталась из разницы в 2%.

Кроме того, никому не удалось обнаружить депозитария, который должен хранить информацию о паях, что говорит о невозможности проконтролировать возврат денег из фонда “ПНК-Рентал” при банкротстве его управляющих компаний.

Репутационные издержки

И тут мы вспоминаем про соучредителя и бывшего директора фонда УК “А Класс Капитал” Дмитрия Пилевина, который является учредителем и директором 28 убыточных компаний (большая часть на сегодня ликвидирована), включая ООО “Проект-Девелопмент”, ООО “Логопарк Юг-2”, ООО “Недвижимость ПРО” и ООО “Логопарк Юг”, которые аффилированы с фондом “ПНК-Рентал” и группой PNK.

Кстати, через свою компанию “Центральный парк” он связан с британскими компаниями “Ликстон Энтетейнмент Лимитед” и “Ривер Энтетейнмент Лимитед”. Офшоры, как правило, используются для вывода средств за границу.

К тому же, как утверждают авторы сайта “ТЛТгород.ру”, якобы Дмитрий Пилевин в качестве директора компании “Алдис-Лада” (дилер “АвтоВАЗа” и BMW) уже фигурировал в одном из судебных дел по поддельным векселям. Тогда, в 2002 году, он якобы выписал векселя на 3 млн рублей подставной фирме, фактическим владельцем которой сам и являлся.

Это, опять же, оказывает только отрицательное влияние на имидж ПИФа. А ещё дисквалификация Пилевина за обман госорганов. То есть его можно сравнить с печально известным Сергеем Мавроди, что увеличивает репутационные риски и настораживает инвесторов, которые при фактическом отсутствии дохода по правилам фонда теперь должны платить комиссию управляющей компании.

В общем, перспективы “PNK Group”, которая работает с крупнейшими банками страны, с учётом вышесказанного мутнеют всё больше и больше. А принимая во внимание, что компания имеет существенный вес на рынке коммерческой недвижимости, закрытие фонда “ПНК-Рентал” может стать первым звоночком к куда более неприятным событиям, например, банкротству одной из ведущих компаний на рынке. Что не может не отразиться и на банковской системе.